В Україні рієлторів хочуть зобов'язати складати іспити, отримувати кваліфікаційні свідоцтва та проходити реєстрацію в єдиній базі, а комісії готівкою без договорів можуть опинитися під забороною. Також агенти не зможуть вимагати оплату одночасно від покупця та продавця без письмової згоди обох сторін, а за порушення нових правил їм загрожуватиме відсторонення від професії на строк до двох років, передають Патріоти України.
Про це розповіла голова комітету ВРУ з питань організації держвлади, самоврядування та містобудування Олена Шуляк ("Слуга народу"). Відповідні зміни передбачені законопроєктом №16145, який зареєстрували у Верховній Раді.
За її словами, рієлторська діяльність в Україні досі фактично залишається поза комплексним законодавчим регулюванням. Через це клієнти нерідко стикаються з непрозорими умовами співпраці, необґрунтованими вимогами щодо оплати та недобросовісною поведінкою посередників.
Однією з головних причин підготовки реформи є відсутність єдиних вимог до людей, які надають посередницькі послуги під час операцій із нерухомістю. Фактично рієлтором може назвати себе будь-хто, адже для входу в професію наразі не потрібно проходити обов'язкову підготовку, складати кваліфікаційний іспит або отримувати спеціальне свідоцтво.
У результаті люди, які шукають квартиру для оренди або планують купити чи продати нерухомість, можуть опинитися в ситуації, коли не мають достатньо інформації про посередника, з яким співпрацюють. Серед проблем, на які звертають увагу автори законопроєкту, – вимагання комісії готівкою без укладання договору. Клієнтові можуть озвучити суму за послуги вже під час перегляду квартири або безпосередньо перед укладанням угоди, не пояснивши заздалегідь, за що саме він повинен заплатити.
Ще одна поширена проблема – так звані оголошення-фантоми. Йдеться про пропозиції оренди або продажу житла, які не відповідають дійсності, квартири можуть не існувати, вже бути зданими чи проданими або взагалі не належати особі, яка розмістила оголошення. Такі публікації іноді використовують для залучення потенційних клієнтів, яким згодом пропонують інші варіанти.
Окреме питання – подвійна комісія. У деяких випадках посередник вимагає оплату одночасно від покупця та продавця або від орендаря й орендодавця, хоча заздалегідь не повідомляє про такі умови. Через відсутність чітких законодавчих вимог клієнтам складно довести неправомірність таких дій і домогтися повернення коштів.
Шуляк зазначає, що в межах однієї операції з нерухомістю інші фахівці вже працюють за визначеними професійними стандартами. Зокрема, нотаріуси, оцінювачі та аудитори повинні відповідати кваліфікаційним вимогам, проходити відповідні процедури та нести дисциплінарну відповідальність. Натомість діяльність рієлторів досі не має аналогічної системи контролю.
Рієлторам доведеться складати іспити та реєструватися
Одна з ключових пропозицій законопроєкту – запровадження обов'язкової професійної атестації для рієлторів. Щоб легально працювати на ринку, посередникам доведеться пройти спеціальну підготовку, скласти іспит та отримати кваліфікаційне свідоцтво.
Після виконання цих вимог фахівця внесуть до Єдиного реєстру. Він має стати відкритим інструментом перевірки для громадян, які планують скористатися послугами агента з нерухомості. Таким чином, перед початком співпраці клієнт зможе перевірити, чи має конкретна людина необхідну кваліфікацію та чи має право надавати професійні посередницькі послуги.
Зазначається, що це має зменшити ризик співпраці з випадковими посередниками, а також створити зрозумілі правила входу в професію. Водночас нові вимоги не означатимуть, що працювати з нерухомістю зможуть лише великі агентства. Ідеться про встановлення єдиних професійних критеріїв для тих, хто займається посередництвом.
Ще одна важлива новація – створення Української спілки фахівців з нерухомості. Вона має стати єдиною саморегулівною організацією для представників професії з обов'язковим членством. За задумом авторів законопроєкту, Спілка відповідатиме за організацію професійної системи, дотримання встановлених стандартів і розгляд скарг на роботу рієлторів.
Такий підхід уже застосовується в інших професійних сферах. Наприклад, нотаріуси мають Нотаріальну палату, аудитори – Аудиторську палату та систему суспільного нагляду. Для оцінювачів також передбачено реформування системи професійного саморегулювання.
Автори ініціативи пропонують використати подібну модель і для ринку нерухомості. Очікується, що єдина організація дозволить встановити спільні правила для всіх фахівців, забезпечити контроль за їхнім дотриманням і створити механізм професійної відповідальності.
Водночас передбачено обмеження щодо розміру обов'язкових внесків. За словами Шуляк, законопроєкт має встановити граничну суму таких платежів, щоб членство в організації не створювало надмірного фінансового навантаження на рієлторів.
Окремий блок реформи стосується безпосередньо розрахунків між рієлторами та їхніми клієнтами. Автори законопроєкту пропонують прямо заборонити отримання оплати за посередницькі послуги без укладення офіційного договору.
Крім того, усі розрахунки за такі послуги мають відбуватися виключно в безготівковій формі. Звична для частини ринку практика передавання комісії готівкою без документального підтвердження більше не відповідатиме запропонованим правилам.
Наявність договору має дозволити заздалегідь визначити умови співпраці, перелік послуг, їхню вартість і відповідальність сторін. Для клієнтів це важливо, оскільки в разі виникнення суперечки вони матимуть документальне підтвердження домовленостей із посередником. Ще одна принципова зміна стосується того, хто саме повинен платити комісію. Згідно із законопроєктом, оплачувати послуги рієлтора має той, хто їх замовив.
Наприклад, якщо продавець нерухомості звернувся до агента, щоб той знайшов покупця та супроводжував продаж, саме продавець повинен оплачувати відповідну послугу. Якщо ж рієлтора найняв покупець для пошуку квартири, обов'язок оплати покладається на покупця.
Водночас, можливість отримання комісії від обох сторін повністю не виключають. Рієлтор зможе брати оплату і з покупця, і з продавця, але лише за умови, що обидві сторони заздалегідь надали письмову згоду на такий порядок розрахунків. Отже, сам факт участі посередника в угоді більше не повинен автоматично означати, що платити йому зобов'язані всі учасники операції.
Законопроєкт також передбачає запровадження дисциплінарної відповідальності для представників професії. Якщо рієлтор порушуватиме встановлені вимоги, клієнти зможуть звертатися зі скаргами до відповідної саморегулівної організації.
Українська спілка фахівців з нерухомості, згідно із запропонованою моделлю, матиме можливість застосовувати до порушників різні санкції. Зокрема, передбачені:
Таким чином, недобросовісний посередник ризикуватиме не лише репутацією, а й можливістю продовжувати професійну діяльність. Наявність такого механізму має зробити систему відповідальності дієвішою, адже зараз клієнтам часто фактично нікуди звернутися зі скаргою на роботу агента.
Для сумлінних рієлторів нові правила, за задумом авторів, також можуть стати перевагою. Обов'язкова кваліфікація та реєстрація дозволять відокремити фахівців, які працюють за встановленими стандартами, від випадкових посередників, які користуються відсутністю контролю.
Один із важливих моментів реформи – нові вимоги не поширюватимуться на громадян, які самостійно розпоряджаються власною нерухомістю. Тобто власники квартир і будинків, як і раніше, зможуть без залучення агентств самостійно шукати покупців або орендарів, розміщувати оголошення, домовлятися про ціну та укладати угоди.
Законопроєкт не передбачає запровадження монополії рієлторів на операції з нерухомістю. Його мета – врегулювати саме професійну посередницьку діяльність, а не обмежити право людини розпоряджатися своїм майном.
Власникам житла не доведеться обов'язково звертатися до сертифікованого агента для продажу чи здачі квартири. Нові вимоги стосуватимуться тих, хто надає відповідні послуги іншим людям як професійний посередник.
Одним із аргументів на користь комплексного врегулювання ринку нерухомості стала масштабна тінізація операцій із житлом, зокрема оренди. За даними податкової служби, у 2025 році доходи від здавання житла в оренду офіційно задекларували лише 3731 особа на всю Україну. У результаті держава не отримує належної інформації про частину операцій, а орендарі та орендодавці нерідко домовляються без належного документального оформлення відносин.
Наразі законодавча ініціатива перебуває на етапі опрацювання. У Верховній Раді зареєстровано одразу три документи: основний законопроєкт №16145 та альтернативні №16145-1 і №16145-2.
Після появи альтернативних пропозицій профільний комітет вирішив працювати над усіма трьома документами разом. Завдання полягає в тому, щоб порівняти запропоновані підходи, обрати найефективніші положення та підготувати єдиний узгоджений варіант реформи.
За словами Шуляк, мета полягає не в тому, щоб підтримати одну конкретну версію документа, а в тому, щоб об'єднати найкращі пропозиції та створити закон, який забезпечить прозорі правила для всього ринку. Водночас автори враховують можливі застереження представників галузі щодо додаткових витрат і бюрократичних процедур. Саме тому пропонується передбачити перехідний період, протягом якого ринок зможе адаптуватися до нових вимог.
В Україні рієлторів хочуть зобов'язати складати іспити, отримувати кваліфікаційні свідоцтва та проходити реєстрацію в єдиній базі, а комісії готівкою без договорів можуть опинитися під забороною. Також агенти не зможуть вимагати оплату одночасно від по...
У листопаді українці з малими пенсіями отримають додаткові виплати від держави. Гроші призначать для трьох вікових категорій, але головна умова — поточний розмір виплати. Про це повідомляє Пенсійний фонд України, передають Патріоти України. Раніше прог...
