Як Косюк хакнув земельну реформу

Ринок землі відкривали під гаслами розвитку фермерства та підтримки малих виробників. Встановлені до 2024 року обмеження (продаж лише фізичним особам і не більш як 100 га в одні руки) мали б гарантувати, що принаймні на першому етапі реформи жоден латифундист не заважатиме малому та середньому агробізнесу зростати. Та де там! Ми описуємо кейс «Миронівського хлібопродукту», який придумав, як обійти ці обмеження із максимальними вигодами, коштом своїх співробітників і виключно у законний спосіб. Наступного разу, коли урядовці чи парламентарії розповідатимуть вам про чергові залізобетонні запобіжники, які не допустять зловживань і маніпуляцій, згадайте цю історію про «нашу жабу» — новий продукт від МХП.

Зрозуміло, що перспективи скасувати мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення напружували всіх в агробізнесі. За мораторію їм було добре: орендуй паї за мізерні гроші на 49+ років і горя не знай. Власне, дякуючи аграрним лобістам, скасування мораторію і відкладалося так довго, а в остаточний варіант реформи протягнули не надто ринкову вимогу про переважне право нинішніх орендарів на купівлю паїв. Але серце латифундистів все одно було не на місці.

Паїв десятки мільйонів, за всіма не вгледиш, з усіма не домовишся, втрачати землю-годувальницю не хочеться, а купити до 2024 року не вийде. Та й не хочуть вони її купувати. Наразі вартість оренди землі, якою користується холдинг, коливається від 200 до 300 дол./га на рік. А вартість гектара сільськогосподарської землі — 1,5–1,8 тис. дол./га. Тобто за нинішніх цін купівля у кращому випадку відіб’ється компанії не раніше як через п’ять років. Та до того часу, поки юридичні особи отримають право купувати ці землі, їхня вартість зросте, як і строк окупності. А головне — обігових коштів на придбання шкода, бо навіть за нинішніми цінами для викупу земель в обробітку МХП потрібно близько 500 млн дол.

Тож там вирішили не чекати 2024 року, приберегти власні статки і використати власних працівників для збереження земельного банку, зробивши їм пропозицію, від якої не можна відмовитися. МХП у своїй презентації (див. документ) прямим текстом пише: «…збереження земельного банку без витрат». І от чому.

План простий — змусити працівників холдингу викупити сільгоспземлі у нинішніх власників і передати їх в оренду МХП років так на 10+.

МХП опитав нинішніх своїх орендодавців, і з’ясувалося, що, крім тих 3%, які вже зараз хочуть здихатися свого паю, існує ще 25% тих, хто буде його продавати, просто чекає вищої ціни за пай. Для розуміння, МХП орендує близько 323 тис. га землі, це майже 165 тис. паїв. Ані втрачати чверть із них не хочеться, ані переплачувати зайве.

Тож у МХП розробили два варіанти залучення працівників до розв’язання своїх земельних проблем.

«Конкурентний»: передбачає, що потенційними покупцями можуть бути всі охочі працівники МХП, незалежно від майнового стану, доходів чи посади. Єдине обмеження, яке встановлюється, — купити можна не більш як 20 га, причому в одних руках в одному населеному пункті не може бути сконцентровано понад 10 га. Ну, про всяк випадок, щоб не підросли під боком якісь там фермери-одноосібники. Першочерговими об’єктами за цього сценарію будуть землі, строк оренди яких холдингом завершується менш як через п’ять років.

«Безальтернативний» варіант, як зрозуміло з його назви, передбачає більше обмежень. Перша обов’язкова умова — укладання договору оренди землі із МХП на десять років і більше відразу після її купівлі. Друга — розмір орендної плати фіксується раз на рік на рівні середнього розміру для відповідного населеного пункту. Третя — встановлюється першочергове право компанії на викуп сільгоспземель у разі їхнього наступного продажу працівниками.

Зрозуміло, що найбільші проблеми будь-якого із цих варіантів — це наявність коштів для викупу земель у працівників холдингу та, власне, їхнє бажання брати участь у цій ініціативі.

Останнє вирішується просто: на 20 підприємствах МХП працюють 26,5 тисячі співробітників, якщо кожного шостого вмовити взяти принаймні один пай, чверть земельного банку холдингу буде врятовано. А якщо зважити, що одна людина, за планами МХП, може придбати до 20 га, тобто вісім паїв, «врятувати» можна значно більше землі. Були б гроші.

За обрахунками компанії, «вхідна» інвестиція обійдеться її працівникам у 4 тис. дол., тобто вони розраховують на вартість у 1,5–1,6 тис. дол./га, що цілком відповідає нинішнім цінам. Сума немаленька, але посильна. Натомість співробітникам, які погодяться купувати землю для МХП, обіцяють річний дохід у 7–11% від здачі землі в оренду своєму ж роботодавцю, безвитратне обслуговування активу та «формування відчуття причетності до системи цінностей компанії».

Наче й приваблива пропозиція, але серед вигод, які отримує МХП, зазначено, що ця програма створить «додатковий інструмент нематеріальної мотивації», «підвищить лояльність працівників», а головне — дасть можливість замінити орендодавців на «більш лояльних та комфортних в частині розрахунків». Якщо до цього додати, що, за умовами МХП, перепродати ці землі можна буде тільки самому ж МХП, то йдеться, радше, про інвестиції у рабство та шантаж.

Однак охочі знайдуться. За перші 75 днів після відкриття ринку співробітники МХП інвестували у придбання землі для холдингу майже мільйон доларів. Середня ціна купівлі становила очікувані 1,6 тис. дол./га. Наділи укрупнилися: замість 215 старих орендодавців прийшло 110 нових. У лідерах титульні для МХП Київська, Черкаська, Вінницька, Хмельницька та Сумська області. Це ще не перемога, бо мова лише про 600 га землі, але початок непоганий і темпи лише зростатимуть. МХП вигідно якомога швидше провернути оборудку із викупом земель його працівниками, поки ціни на землю не почали зростати. Не сумніваємося, що вони знайдуть потрібні для цього мотиватори.

Найбільш показовим у цій історії є назва одного зі слайдів презентації холдингу: «МХП vs. Ринок». Ось вона — система цінностей компанії, відчуття причетності до якої хоче пробудити її менеджмент. Холдинг проти ринку, проти права власності, проти вільної конкуренції, проти зростання ціни та цінності української землі, проти дрібних виробників і фермерів. Що гірше, холдинг перемагає у цьому протистоянні, нічого при цьому не порушуючи. Землі купуються фізичними особами, ліміт у 100 га витримується, а хто ці землі винайматиме, це вже особиста справа нових власників.

Юрій Косюк, власник «Миронівського хлібопродукту», — людина винахідлива і талановита. Ми вже розповідали, як свого часу МХП хакнув податкову систему України, аби сплачувати тут мінімум податків, залишаючись лідером із виробництва й експорту української курятини. Як бачимо, патріотизму у Косюка не побільшало. Нагадайте, за що він отримав звання Героя України?

Джерело