Договори оренди землі, укладені в простій письмовій формі, можуть бути небезпечні

Чинне законодавство України не вимагає нотаріального посвідчення договору оренди землі. Закон України «Про оренду землі» визначає лише, що договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

На практиці ж далеко не всі орендодавці та орендарі хочуть нотаріально посвідчувати договори оренди, які вони укладають, і, як правило, обмежуються укладанням договорів в так званій простій письмовій формі.

Чим це може загрожувати агрохолдингам, які придбають сільськогосподарські підприємства, в яких договори оренди землі укладені в простій письмовій формі, без нотаріального посвідчення? Всі крапки на "і" розставив Олег Качмар, радник ЮФ «Василь Кісіль і Партнери», інформують Патріоти України.

Договір є, а оренди немає!

2013-2016 роки, крім суперечок про «подвійну оренду землі», «відзначилися» також спорами про визнання недійсними договорів оренди землі у зв'язку з непідписанням орендодавцями договорів оренди землі. Суть суперечок проста: власники паїв, землі звертаються до суду з позовами про визнання недійсними договорів оренди землі на тій підставі, що договори вони не підписували, повноважень на підписання договорів (від їх імені) нікому не давали, земельні ділянки в оренду не надавали. Орендарі (власники орендарів) в таких випадках, як правило, б'ють себе в груди, заявляють, що вони нічого не знають, адже орендодавці справно отримували від них орендну плату, і, як правило, розводять руками. Такими спорами часто «рясніли» суди, зокрема, в Хмельницькій, Житомирській, Вінницькій, Черкаській, Кіровоградській, Харківській та інших областях. Земля в цих областях України, мабуть, дійсно краща. Зазвичай такі суперечки виникали тоді, коли в тій чи іншій області з'являвся новий орендар, який пропонував власникам землі більшу орендну плату, і виникало питання, як забрати землю з оренди у іншого орендаря. Але, звичайно, не тільки.

Основне питання, яке в таких випадках хвилює орендарів і їх власників, - чи можемо ми зберегти оренду (не втратити землю), хто поверне нам орендну плату і чим це нам загрожує?

Орендну плату брав, але договір не підписував!

Вирішуючи зазначені суперечки, суди, як правило, виходять з того, що, згідно з вимогами частини третьої статті 203 Цивільного кодексу України, волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. За змістом частини першої статті 638 ЦК України договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов. Угода вважається укладеною в письмовій формі, якщо вона підписана його сторонами (частина друга статті 207 ЦК України). Зміст правочину не може суперечити Цивільному кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства (частина перша статті 203 ЦК України).

Суди вказують, що волевиявлення є важливим фактором, без якого неможливо здійснення угоди, що узгоджується зі свободою договору. Своє волевиявлення на укладання договору учасник угоди виявляє в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання і скріплення підписом письмового документа, в якому фіксуються права і обов'язки сторін. Підписи сторін є обов'язковим реквізитом договору, укладеного в письмовій формі, який відображає волевиявлення сторін на укладення такого договору. Домовившись з усіх істотних умов договору оренди землі, сторони договору складають і підписують відповідний письмовий документ, надаючи згодою встановлену форму.

Якщо особа не підписувала договір, то суди зазвичай приходять до висновку, що зміст договору суперечить законодавству (не було волевиявлення особи на укладення договору), а тому наявні правові підстави для визнання договору є недійсними (постанова Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17.04.2013 рр. - визнано недійсним договір оренди з СФГ «Слава Донбасу»; ухвали Апеляційного суду Черкаської області від 21.11.2014 р та від 18.12.2014 р - визнані недійсними договори оренди земельних ділянок з СФГ «Нова Україна»; постанова апеляційного суду Житомирської області від 05.02.2014 р - визнано недійсним договір оренди земельної ділянки з ПСП ім. Цурюпи; ухвалу апеляційного суду Кіровоградської області від 10.04.2013 р - визнано недійсним договір оренди землі з ПСП «Шевченко»; постанова Верховного суду України від від 22.04.2015 р - визнано недійсним договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Агрофірма« Вісла »).

Отримання орендної плати не робить договір дійсним!

Всі спроби і доводи орендарів про те, що земельні ділянки були передані їм фізичними особами в користування і фізичні особи отримували орендну плату за користування орендарями земельними ділянками, суди в більшості випадків відкидають, як правило, з посиланням на те, що зазначені доводи не ґрунтуються на нормах законодавства, які регулюють правовідносини оренди землі.

Однак іноді на практиці зустрічаються і інші рішення і висновки судів з цього приводу. Так, у справі про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки, укладеного з ТОВ «Відродження», апеляційний суд відмовив у визнанні договору оренди недійсним. Суд вказав на те, що ТОВ «Відродження» з 2012 року відкрито користується спірною земельною ділянкою, сплачуючи земельний податок і виплачуючи орендну плату за користування ним, що в 2012, 2013, 2014 і 2015 рр. позивач отримував від ТОВ «Відродження» орендну плату як в грошовій, так і в натуральній формі, що підтверджується відомостями про видачу плати за оренду паю, в яких в графі про отримання плати є підписи позивача. З огляду на це, колегія суддів прийшла до висновку, що хоча спірний договір не містить підпису позивача, проте про наявність його волевиявлення на укладання договору свідчать фактична передача земельної ділянки відповідачу та отримання орендної плати з 2012 по 2015 рік. Також суд вказав на те, що позивач не вказав у позові, які саме його права або інтереси порушені в зв'язку з укладенням договору з відповідачем (рішення Апеляційного суду Київської області від 22.06.2016 р).

Доводи орендарів про те, що отримання орендної плати свідчить про подальше схвалення угоди, суди, як правило, теж відхиляють (як такі, які не мають правового значення), з посиланням на те, що до спірних правовідносин не можуть бути застосовані положення ч. 1 ст. 241 ГК України щодо подальшого схвалення угоди, так як позивачі у цих відносинах нікого не уповноважували на підписання (висновок) договорів оренди землі від їх імені (постанова Апеляційного суду Кіровоградської області від 14.09.2016 р - визнано недійсним договір оренди земельної ділянки з ФГ « Інсайт »).

Доводи орендарів щодо пропуску позивачами позовної давності з посиланням на те, що перебіг позовної давності почався з моменту отримання позивачами орендної плати, суди теж відкидають, мотивуючи свої рішення тим, що перебіг позовної давності починається не з моменту отримання особою плати за користування землею, а з моменту, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права, тобто про укладення договору від його імені (постанова Верховного суду України від 22.04.2015 р - визнано недійсним договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Агрофірма« Вісла »).

Якщо орендодавець підписав договір, а потім передумав?

На практиці мали місце також випадки, коли особа спочатку уклала (підписала) договір, а потім передумала і просила реєстратора не реєструвати договір оренди (зараз - право оренди).

У таких випадках суди виходили з того, що якщо особа уклала договір, а потім передумала - просила реєстратора не реєструвати договір оренди, то це не свідчить про відсутність волевиявлення особи на укладення договору і наявності підстав для визнання договору недійсним.

При цьому суди вказують на те, що реєстрація договору є адміністративним актом, тобто елементом зовнішнім по відношенню до договору. Прохання сторони договору не здійснювати реєстрацію договору, волевиявлення на укладання якої вона виявила в момент досягнення згоди з усіх істотних умов, складання і скріплення підписом письмового документа, не є підставою для визнання договору недійсним у порядку, визначеному частиною третьою статті 203 та частиною першою статті 215 ГК України (постанова Верховного суду України від 18.12.2013 р - відмовлено в позові про визнання недійсним договору оренди землі з СФГ «Павло»).

Як би не залишитися з носом і не опинитися за гратами!

Що може загрожувати орендарю, посадовій чи іншим особам або власникам орендаря, якщо пов'язані орендарем (з орендарем) договори оренди землі підроблені?

Все залежить, звичайно, від того, знали посадові чи інші особи орендаря, власники орендаря про те, що укладені орендарем (з орендарем) договори оренди землі підроблені (підписи фізичних осіб-орендодавців на договорах підроблені) чи ні, чи причетні вони до цього або ні.

Якщо посадові чи інші особи орендаря, власники орендаря не знали про те, що укладені з орендарем договори оренди землі підроблені, то в разі звернення власників земельних ділянок до суду з позовами про визнання договорів недійсними такі договори, звичайно, можуть бути визнані судом недійсними, а орендарі, відповідно, зобов'язані будуть припинити використання земельних ділянок (звільнити земельні ділянки) і повернути земельні ділянки їх власникам.

У разі визнання договору недійсним фактичний користувач земельної ділянки не має підстав для подальшого використання земельної ділянки на умовах оренди і сплати власнику земельної ділянки грошових коштів у вигляді орендної плати, так само як і власник земельної ділянки не має підстав для отримання від фактичного користувача його земельної ділянки плати у вигляді орендної плати.

Більш того. У разі визнання договору недійсним користувач земельної ділянки повинен повернути власнику земельну ділянку та відшкодувати йому вартість користування його земельною ділянкою - за цінами, які існують на момент відшкодування, тоді як власник земельної ділянки повинен повернути користувачеві земельної ділянки кошти, отримані від останнього в якості «орендної плати ».
На практиці ж, звичайно, ніхто нікому нічого не повертає і не відшкодовує; власник земельної ділянки, зрозуміло, не повертає орендарю кошти, отримані від нього в якості орендної плати, а орендар (користувач земельної ділянки) - не відшкодовує власникові земельної ділянки вартість користування його земельною ділянкою за цінами, які існують на момент відшкодування. Відбувається таке собі «зарахування за замовчуванням». Хоча підстави вимагати у орендаря відшкодування вартості користування земельною ділянкою за цінами, які існують на момент відшкодування, або різниці між вартістю користування і отриманої «орендної плати» у власника земельної ділянки, звичайно, є.

Якщо ж посадові чи інші особи орендаря, власники орендаря знали про те, що укладені орендарем (з орендарем) договори оренди землі підроблені (підписи фізичних осіб-орендодавців на договорах підроблені), або причетні до цього, то ситуація, звичайно, має зовсім інший вигляд і характер.

Адже, якщо органами досудового розслідування або судом буде встановлено, що орендар (посадові чи інші особи орендаря) самостійно підробив (підробили) договір оренди землі (підпис орендодавця) або був обізнаний про підробку договору і, незважаючи на це, використовував (використовував) його - наприклад, подав державному реєстратору для реєстрації права оренди, то орендарю (посадовій чи іншій особі, власникам орендаря), звичайно, може загрожувати кримінальна відповідальність.

Оскільки на практиці були випадки, коли договори оренди землі були підписані «орендодавцями», які померли задовго до дати укладення договорів, та інші дивні ситуації, то посадовим, іншим особам орендаря, власникам орендаря, і, нарешті, потенційним покупцям потрібно бути дуже обачними, щоб не потрапити в ту чи іншу історію. Тому, для того щоб не опинитися в неприємній ситуації, потенційним покупцям, зацікавленим в придбанні корпоративних прав сільськогосподарських підприємств, в яких договори оренди землі укладені в письмовій формі без нотаріального посвідчення, потрібно перевіряти не тільки договори оренди землі, а й власників землі!

Олег Качмар, радник ЮФ «Василь Кісіль і Партнери»