Квартирні афери: Де на українців чекає найбільша небезпека?

Найпоширенішими схемами юристи називають угоди авансування проблемної (іпотечної) нерухомості, повторні здачі об'єктів в оренду, продаж за підробленими дорученнями. Про це повідомляють Патріоти України із посиланням на UBR.

Наприклад, власник продає заставну квартиру, отримує від покупця завдаток в розмірі 5-10% від вартості квартири на "вирішення питання з кредиторами", і пропадає, або не знімає обмежень і не віддає аванс.

"Бывает, что покупателю продают чистую недвижимость, на которую через неделю кредиторы продавца накладывают арест из-за снятия банковской ипотеки по заочному решению суда", — розповів адвокат юридично-консалтингової компанії "Де-юре" Андрій Павлишин.

Слід зазначити, що з подібною проблемою можуть зіткнутися не тільки власники "вторинки", але і власники щойно куплених квартир в новобудовах. До того ж, як правило, шахраї більш кваліфіковані, коли справа стосується переоформлення житла на підставного власника.

Наприклад, тільки за перші місяці 2017 року зафіксовано вже десятки випадків, коли зловмисники незаконно (з підробкою документів) оформляли на себе квартири в нових будинках і цілком вдало їх перепродавали "клієнтам", які нічого не підозрюють.

"Зачастую, в только введенном в эксплуатацию доме порядка 20% новых владельцев тянут с оформлением прав собственности. Возможно, не могут найти времени, или просто не хотят светиться — этим и пользуются аферисты", — відмічає консультант по нерухомості Іван Кудояр.

Схема виглядає приблизно так: зловмисники знаходять порожню квартиру, підбирають ключі, підробляють документи, роблять паспорт з даними реального власника, але з іншою фотографією, оформляють на себе квартиру і продають її за заниженою вартістю.

У випадку з новобудовами, первинні документи оформити легше, а підпис і печатку підробити і зовсім простіше простого. Часто в зв'язці з шахраями працюють і нечесні нотаріуси, що ще більше полегшує їм роботу.

"Сейчас могут вашу квартиру продать раза два-три и без вашего ведома. Иногда даже подвязывают продажу квартир через биржу", — говорить юридичний радник адвокатського і ріелторського об'єднання України В'ячеслав Гончаров.

За схожою схемою працювала і нещодавно затримана київської поліцією банда аферистів. Вона спеціалізувалася на квартирах, власники яких були відсутні в місті або вже померли. Зловмисники теж підробляли документи на нерухомість, оформляли майно на підставних осіб (домовляючись з представниками різних установ та інстанцій), а після цього продавали житло.

Тільки в столиці за кілька місяців вони встигли нажитися на десяти квартирах. Також прокуратура затримала банду, яка крім квартир, займалася і "продажем" земельних ділянок. У цьому випадку зловмисники працювали кілька років і встигли провернути близько 50 незаконних угод.

Деякі аферисти і зовсім умудряються привести до нотаріуса на оформлення довіреності на продаж нерухомості людину, схожу на реального власника, і з оригіналом його паспорта.

Такий "довіритель" ставить в довіреності свій підпис, підробляючи підпис справжнього власника. При оформленні угоди купівлі-продажу інший нотаріус не звертає увагу на оригінальність підпису. У підсумку нерухомість таки переходить до покупця, але через тиждень після операції за заявою первинного власника порушується кримінальна справа і накладається арешт на цю нерухомість.

Згодом угода купівлі-продажу визнається судом незаконним, нерухомість повертають власнику, підпис якого підробили, а покупець отримує право стягнення сплачених за квартиру коштів з довіреної особи, яким може виявитися невідомий безробітний алкоголік.

Повторна здача в оренду - це ще одна давно налагоджена шахраями схема. Вони знімають на місяць квартиру, при цьому намагаючись домовитися з власником про відсутність гарантійного платежу. Згодом квартира перездає декільком іншим орендарям, які вносять тільки невелику заставу або оплачують перший і останній місяць оренди.

"В итоге, получается наварить еще две-три стоимости месячной аренды. Проблемы у арендаторов появляются нескоро — по окончанию проплаченного месяца, что позволяет организаторам схемы замести следы", — пояснив Павлишин.

Однак найбільш популярною схемою зловмисників в сегменті орендної нерухомості є наступна: уявний ріелтор знімає квартиру, наприклад, за 400 грн на добу і показує її реальним клієнтам, які готові укласти контракт на рік.

Потім шахрай бере у клієнтів місячний заставу, каже, що ключі віддасть на наступний день, і різко зникає.

"Суть схемы: мнимый риелтор снял квартиру у хозяина либо у другого риелтора и "официально" сдал другим людям, получив плату за месяц. Потом возвращает хозяину ключи, а сим-карту с номером телефона выбрасывает. Соответственно, лже-риелтор заработал месячную арендную плату. А клиенты остались без денег и квартиры", — розповів Гончаров.

Мошенников в таких случаях найти уже практически невозможно. Для того, чтоб не попасть на их уловки, нужно быть особенно бдительными, привлекать юристов или самостоятельно просматривать государственные реестры, а также стараться не покупать/арендовать недвижимость у представителя собственника.

За словами Кудоярова, повернути квартиру все-таки можна, але для цього знадобиться йти в суд, витрачати час і гроші. Але якщо шахрай встиг "продати" чиюсь нерухомість одному або декільком покупцям, то вони своїх грошей вже скоріше за все не побачать, як, власне, і купленої у аферистів нерухомості.

Не дивно, що в зоні підвищеного ризику знаходяться саме квартири - це найбільш ліквідний товар на ринку нерухомості. При цьому, чим "соціальніше" житло, чим менше його вартість, тим охочіше його задіють в шахрайських схемах.

"Это объясняется тем, что покупатели обычно не привлекают к таким сделкам юристов и сами достаточно плохо понимают юридические тонкости, а больше верят на слово", — пояснив Павлишин.